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HomeMy WebLinkAboutAspen Lakes Text AmendTe x t A m e n d m e n t ( T A Te x t A m e n d m e n t ( T A -- 07 07 -- 7) W o r k S e s s i o n 7) W o r k S e s s i o n Ju n e 2 5 , 2 0 0 8 Ju n e 2 5 , 2 0 0 8 2 2 Pu b l i c H e a r i n g O v e r v i e w Pu b l i c H e a r i n g O v e r v i e w • A s p e n I n v e s t m e n t L L C l a n d - u s e h i s t o r y • T e x t a m e n d m e n t ( T A - 0 7 - 7 ) • L e g a l a n d p o l i c y i s s u e s • P l a n n i n g C o m m i s s i o n r e c o m m e n d a t i o n 3 3 Vi c i n i t y M a p Vi c i n i t y M a p Si s t e r s As p e n L a k e s 4 4 Wi l d H o r s e M e a d o w / W i l d H o r s e P l a i n s Wi l d H o r s e M e a d o w / W i l d H o r s e P l a i n s Su b d i v i s i o n s ( 1 9 7 9 ) Su b d i v i s i o n s ( 1 9 7 9 ) 600-acres 50-lots Wi l d H o r s e M e a d o w Wi l d H o r s e P l a i n s 50 0 - a c r e s 50 - l o t s Zo n i n g : R u r a l R e s i d e n t i a l 1 0 5 5 As p e n L a k e s L a n d U s e H i s t o r y As p e n L a k e s L a n d U s e H i s t o r y • A s p e n L a k e s a c q u i r e s p r o p e r t y a n d r e c e i v e s ap p r o v a l t o r e c o n f i g u r e a n d r e p l a t e x i s t i n g su b d i v i s i o n s ( C U - 8 9 - 7 0 ) • 2 5 L a n d - u s e p e r m i t s t o i m p l e m e n t c l u s t e r de v e l o p m e n t a n d g o l f c o u r s e a m e n i t i e s (1 9 8 9 - 2 0 0 4 ) 3- C o n d i t i o n a l U s e p e r m i t s 3- L o t L i n e A d j u s t m e n t s 5- T e n t a t i v e P l a t s 5- F i n a l P l a t s 8- S i t e P l a n s 1- A d m i n i s t r a t i v e D e t e r m i n a t i o n 6 6 Go l f C o u r s e Go l f C o u r s e Es t a t e s P h . 1 Es t a t e s P h . 1 19 9 1 Ri m a t A s p e n Ri m a t A s p e n La k e s La k e s 19 9 0 As p e n L a k e s R e s i d e n t i a l D e v e l o p m e n t T i m e l i n e 42-lots 2- t r a c t s 19 - l o t s 2- t r a c t s 7 7 35 - l o t s 1- t r a c t Go l f C o u r s e Go l f C o u r s e Es t a t e s P h . 2 Es t a t e s P h . 2 19 9 8 Go l f C o u r s e Go l f C o u r s e Es t a t e s P h . 3 Es t a t e s P h . 3 2002 As p e n L a k e s R e s i d e n t i a l D e v e l o p m e n t T i m e l i n e 3- t r a c t s 20-lots 2-tracts 8 8 Go l f C o u r s e Go l f C o u r s e Es t a t e s P h . 4 Es t a t e s P h . 4 20 0 4 As p e n L a k e s R e s i d e n t i a l D e v e l o p m e n t T i m e l i n e 20 - l o t s 1- t r a c t 9 9 Go l f C o u r s e E s t a t e s Go l f C o u r s e E s t a t e s Ph a s e s 1 Ph a s e s 1 --4 4 11 7 - l o t s a n d 9 - t r a c t s Ri m a t A s p e n L a k e s Ri m a t A s p e n L a k e s 19 - l o t s a n d 2 - t r a c t s 10 10 As p e n L a k e s As p e n L a k e s Be f o r e Af t e r 13 6 - l o t s a n d 1 1 - t r a c t s 50 - l o t s 50 - l o t s 11 11 De s t i n a t i o n R e s o r t O v e r l a y Z o n e De s t i n a t i o n R e s o r t O v e r l a y Z o n e DR O v e r l a y Z o n e As p e n L a k e s 12 12 Pr o p o s a l Pr o p o s a l Wh a t d o e s i t a c c o m p l i s h Wh a t d o e s i t a c c o m p l i s h ?? • P r o v i d e s a p r o c e s s f o r A s p e n L a k e s t o c o n v e r t t h e i r cl u s t e r d e v e l o p m e n t t o a d e s t i n a t i o n r e s o r t • A l l o w s t h e m t o c o u n t e x i s t i n g r e s i d e n t i a l u n i t s a s co m p o n e n t o f d e s t i n a t i o n r e s o r t • P r o v i d e s a p r o c e s s t o e s t a b l i s h o v e r n i g h t ac c o m m o d a t i o n s a n d f o r e n l a r g i n g r e s o r t f o o t p r i n t 13 13 Te x t A m e n d m e n t ( 0 7 Te x t A m e n d m e n t ( 0 7 -- 7) 7) • A d d s l a n g u a g e p e r m i t t i n g ( < 1 9 9 2 ) c l u s t e r d e v e l o p m e nt wi t h “ r e s o r t - t y p e ” a m e n i t i e s t o c o n v e r t t o d e s t i n a t i on re s o r t • E x e m p t s e x i s t i n g r e s i d e n t i a l l o t s f r o m f u t u r e d e s t ination re s o r t s e t b a c k a n d l o t c o v e r a g e s t a n d a r d s • G r a n d f a t h e r s e x i s t i n g r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t i n t o future de s t i n a t i o n r e s o r t DE S T I N A T I O N R E S O R T Z O N E DE S T I N A T I O N R E S O R T Z O N E --DR DR Ch a p t e r 1 1 8 . 1 1 3 . Ch a p t e r 1 1 8 . 1 1 3 . 14 14 Ju s t i f i c a t i o n Ju s t i f i c a t i o n • S a m e f l e x i b i l i t y f o r e x i s t i n g r e s i d e n t i a l l o t s i z e a n d d e n s i t y re q u i r e m e n t s t h a t e x p a n d i n g d e s t i n a t i o n r e s o r t s e n j oy • S i n c e A s p e n L a k e s w a s a p p r o v e d a s c l u s t e r d e v e l o p m ent, st a n d a r d s r e g u l a t i n g d e s t i n a t i o n r e s o r t s h a v e c h a n g ed and po s e a n i m p e d i m e n t • O w n e r s w o r k e d w i t h S t a f f ( o v e r 2 0 y e a r s ) t o d e v e l o p As p e n L a k e s w i t h e x p e c t a t i o n t h a t e n t i r e p r o p e r t y w ould co n v e r t t o a d e s t i n a t i o n r e s o r t • C o u n t y C o d e a n d s t a t e l a w c a n b e i n t e r p r e t e d d i f f e rently, gi v i n g t h e B o a r d t h e a u t h o r i t y t o a d o p t t e x t a m e n d m ents BU R D E N O F P R O O F S T A T E M E N T BU R D E N O F P R O O F S T A T E M E N T 15 15 Re v i e w C r i t e r i a Re v i e w C r i t e r i a • N o s p e c i f i c c r i t e r i a o u t l i n e d i n C o u n t y C o d e ( Ti t l e s 1 8 , 2 2 , or 2 3 ) f o r r e v i e w i n g a l e g i s l a t i v e t e x t a m e n d m e n t • T e x t a m e n d m e n t m u s t b e c o n s i s t e n t w i t h c o u n t y c o d e and st a t e s t a t u t e s • A p p l i c a n t b e a r s b u r d e n f o r j u s t i f y i n g t e x t a m e n d m e nts are co n s i s t e n t w i t h S t a t e w i d e P l a n n i n g G o a l s a n d C o u n t y co m p r e h e n s i v e p l a n • E v a l u a t i n g t e x t a m e n d m e n t b a s e d o n a d e q u a t e f i n d i n gs DE S C H U T E S C O U N T Y C O D E DE S C H U T E S C O U N T Y C O D E OR E G O N R E V I S E D S T A T U T E S OR E G O N R E V I S E D S T A T U T E S 16 16 Co o r d i n a t i o n Co o r d i n a t i o n • C u r r e n t p l a n n i n g • L e g a l c o u n s e l • O r e g o n D e p a r t m e n t o f L a n d C o n s e r v a t i o n a n d De v e l o p m e n t Le t t e r a f f i r m s c o n v e r t i n g a c l u s t e r d e v e l o p m e n t ( w h ere lo t s h a v e a l r e a d y b e e n s o l d ) i s in c o n s i s t e n t w i t h G o a l 8 an d s t a t e s t a t u t e s 17 17 Le g a l P r o b l e m s Le g a l P r o b l e m s St a t e s t a t u t e a n d c o u n t y c o d e : • r e q u i r e al l p h a s e s , c u m u l a t i v e l y w i t h p r e v i o u s p h a s e s , t o be a d e s t i n a t i o n r e s o r t • A s p e n L a k e s ’ e x i s t i n g r e s i d e n t i a l l o t s v i o l a t e co d e b / c t h e y ar e c o n s i d e r e d f i r s t p h a s e o f a d e s t i n a t i o n r e s o r t , sold wi t h o u t o v e r n i g h t l o d g i n g a n d o t h e r r e s o r t r e q u i r e m ents • d o n o t di s c u s s c o n v e r t i n g e x i s t i n g s u b d i v i s i o n s i n t o de s t i n a t i o n r e s o r t s • d o n o t ha v e " g r a n d f a t h e r " c l a u s e s f o r e x i s t i n g s u b d i v i s i o n s th a t d o n o t m e e t c u r r e n t c o d e r e q u i r e m e n t s • o n l y al l o w e x p a n s i o n o f e x i s t i n g r e s o r t s 18 18 Po l i c y I s s u e s Po l i c y I s s u e s • C r e a t e s p r e f e r e n t i a l t r e a t m e n t t o p r e - 1 9 9 2 c l u s t e r de v e l o p m e n t o v e r i n d e p e n d e n t d e s t i n a t i o n r e s o r t s b y “g r a n d f a t h e r i n g ” e x i s t i n g d e v e l o p m e n t • A l l o w s p r e - 1 9 9 2 c l u s t e r d e v e l o p m e n t t o a d d r e s s w i l dlife mi t i g a t i o n a f t e r g r o u n d h a s a l r e a d y b e e n d i s t u r b e d by pr e e x i s t i n g d e v e l o p m e n t r a t h e r t h a n r e q u i r i n g m i t i g ation on b a r e g r o u n d p r i o r t o a n y d e v e l o p m e n t • G r a n d f a t h e r i n g e x i s t i n g l o t s i z e s a n d d e n s i t i e s c o uld result in a d e s t i n a t i o n r e s o r t w i t h o v e r a l l d e n s i t i e s h i g h er than an i n d e p e n d e n t r e s o r t • M a k e s d e s t i n a t i o n r e s o r t e x p a n s i o n p o s s i b l e 19 19 Te x t A m e n d m e n t ( T A Te x t A m e n d m e n t ( T A -- 07 07 -- 7) 7) Pl a n n i n g C o m m i s s i o n R e c o m m e n d a t i o n Pl a n n i n g C o m m i s s i o n R e c o m m e n d a t i o n 1. D e n i a l , ci t i n g D L C D a n d s t a f f s ’ l e g a l i n t e r p r e t a t i o n of s t a t e s t a t u t e a n d c o u n t y c o d e a n d , 2. V a r i a n c e p r o c e s s a v a i l a b l e to a d d r e s s o p e n s p a c e , ex i s t i n g s e t b a c k , l o t c o v e r a g e a n d o t h e r i s s u e s re l a t e d t o d e s t i n a t i o n r e s o r t z o n e . 20 20 Te x t A m e n d m e n t ( T A Te x t A m e n d m e n t ( T A -- 07 07 -- 7) 7) Up c o m i n g B o a r d H e a r i n g Up c o m i n g B o a r d H e a r i n g • S t a f f w i l l s c h e d u l e p u b l i c h e a r i n g • A t h e a r i n g , B o a r d w i l l n e e d t o e x a m i n e p u b l i c t e s t imony an d b u r d e n o f p r o o f w h e n m a k i n g a d e c i s i o n • R e c o m m e n d a t i o n : Af f i r m p l a n n i n g c o m m i s s i o n d e c i s i o n t o d e n y t h e t e x t am e n d m e n t s